¿Por qué mi cotización de la tasa de interés hipotecaria es tan alta? NerdWallet

13 enero, 2021
¿Por qué mi cotización de la tasa de interés hipotecaria es tan alta? NerdWallet

“He intentado refinanciar mi préstamo hipotecario durante más de un año”, comenzaba el correo electrónico. “Escucho y leo todas estas ‘cosas buenas’ sobre refinanciamiento y todavía no puedo obtener una tasa decente para un préstamo a 15 años”.

Drew (no es su nombre real) en Houston parecía un poco molesto. Con buen crédito, un historial de empleo sólido y un largo historial de pagos puntuales, estaba decepcionado con las tasas que le habían cotizado numerosos prestamistas. Como las tasas de interés de las hipotecas a 15 años rondaban el 3,5%, le ofrecían tasas cercanas al 4,5%, y más.

Ya sea que esté comprando una hipoteca o buscando refinanciar, es un escenario común: se le ofrece una tasa de interés más alta que la que publica un prestamista. ¿Es solo publicidad de “tasa de teaser”, una especie de juego de cebo y cambio? ¿O hay alguna otra cosa ocurriendo?

Reducir las variables de tasa de refinanciamiento hipotecario

Por supuesto, las tasas de los préstamos dependen de nuestro puntaje crediticio e historial de pagos. Ninguno de esos factores pareció ser un problema en el caso de Drew. Dijo que su puntaje de crédito estaba cerca de 750, y el de su esposa estaba cerca de la marca de 800.

Con una hipoteca a 30 años con una tasa del 5,99% y 18 años restantes para pagar, Drew sabía que era probable que ahorrara dinero incluso con las tasas más altas que se estaban cotizando. Pero también enfrentaría costos de cierre y otras tarifas que debían tenerse en cuenta. Quería la tasa de refinanciamiento más baja posible.

Dado su sólido historial de empleo y pagos, no pudo determinar por qué no se le ofrecía una tarifa más favorable. Eso puede ser difícil de resolver, especialmente sin conocer los entresijos de la situación financiera de una persona. Sin embargo, las tasas hipotecarias suelen variar debido a estos factores:

El puntaje más bajo gana : no hay solo un puntaje de crédito asignado a cada uno de nosotros. De hecho, hay tres agencias principales de informes crediticios: Equifax, Experian y TransUnion, cada una con su propia metodología, y hay más de media docena de puntajes FICO diferentes derivados de los datos de cada agencia.

FICO Score 8 es el que los consumidores probablemente vean con más frecuencia, pero los prestamistas hipotecarios a menudo usan una versión anterior de FICO Score (FICO Score 2, 4 o 5, según la agencia de crédito que utilice el prestamista), y puede haber diferencias significativas entre las puntuaciones. Y aunque usted y su cónyuge pueden tener muchos puntajes diferentes, el puntaje más bajo aplicable entre ustedes dos suele ser el que utilizan los prestamistas hipotecarios.

Préstamo a valor : la cantidad que debe en comparación con el valor actual de mercado de su casa es su relación de préstamo a valor. Cuanto menor sea la relación, mejor. Eso tampoco fue un problema para Drew. La pareja tenía una equidad significativa en su casa.

Deuda a ingresos : tener un montón de deudas además de su hipoteca puede afectar negativamente la tasa de su hipoteca. Una vez más, no es un problema en el caso de Drew.

Ocupación del propietario : las tarifas también son más altas para las segundas residencias o las propiedades de inversión. Pero esta era la residencia principal de Drew y su esposa.

Tipo de propiedad – Vivienda prefabricada: viviendas prefabricadas sobre un chasis permanente; casas móviles – generalmente reciben una tasa hipotecaria más alta. La casa de Drew es una típica residencia unifamiliar.

Propósito de la hipoteca : las tasas de refinanciamiento suelen ser ligeramente más altas que las de los préstamos para comprar una vivienda. Y los refinanciamientos con retiro de efectivo pueden generar una tasa hipotecaria aún más alta. Drew estaba buscando un refinanciamiento directo, sin efectivo.

Dos factores sorprendentes que pueden afectar la cotización de una tasa hipotecaria

Con las razones obvias explicadas, otros factores pueden haber estado en juego en el caso de Drew. Una posibilidad: las tarifas publicadas en el sitio web de un prestamista nacional pueden diferir ligeramente de la tarifa que recibirá en su área.

“Existe cierta discreción, dentro de un ancho de banda muy estrecho, que nuestro equipo de liderazgo senior puede usar con respecto a diferentes mercados, para que seamos competitivos”, dijo Rhonda Hayes, gerente de ventas de área de Wells Fargo Home Mortgage, con sede en Winston Salem , Carolina del Norte, le dijo a NerdWallet (Drew no compró con Wells Fargo). “No verá una gran variación, pero sí, podría haber algunas diferencias en lo que es una tasa de mercado justa en una región, digamos, California, en comparación con otra región de la costa este”.

Al final, Drew finalmente descubrió una razón probable por la que su tarifa era más alta que las tarifas anunciadas:

“Hablé con un [prestamista hipotecario] y me dijo: ‘Bueno, es porque su préstamo es de menos de $ 100,000”, recordó Drew. Con solo $ 86,000 restantes en su hipoteca y su ubicación en Houston, Texas, un mercado caliente con altos precios de viviendas, eso podría considerarse un refinanciamiento “pequeño”. Los prestamistas podrían aumentar la tasa de interés de dicho préstamo para que el procesamiento de la hipoteca valga la pena.

“Algunos prestamistas incluso tendrán montos mínimos de préstamos”, confirma Hayes de Wells Fargo. “Porque creen que si está por debajo de ‘X’, simplemente no es rentable para ellos originar ese préstamo”.

Encontrar el préstamo hipotecario adecuado

Si se enfrenta a una situación similar y está desconcertado por la tasa que le están cotizando, pregunte por qué difiere de la tasa publicada por el prestamista. Puede haber una explicación simple, o incluso algo que pueda arreglar antes de apretar el gatillo de un préstamo hipotecario o refinanciamiento.

Comprar más de un prestamista es clave para encontrar la mejor tasa. Drew ciertamente compró su refinanciamiento. Primero, fue a la compañía hipotecaria que tiene su préstamo actual. Luego visitó su banco, uno de los más grandes del país, donde había sido cliente durante muchos años. También presentó una solicitud con prestamistas en línea. Pero Drew tenía que hacer una parada más: una cooperativa de crédito local.

Esa última visita marcó la diferencia. La cooperativa de crédito ofreció una tasa tan baja como 3.25%, así como una tasa ligeramente más alta con costos de cierre más bajos.

Cuando hablamos por última vez, Drew todavía estaba considerando sus opciones, pero estaba muy contento de finalmente obtener una tasa que consideró digna de su reputación crediticia.

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Hal Bundrick es redactor de plantilla en NerdWallet, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [correo electrónico protegido]. Gorjeo: @halmbundrick

Este artículo se actualizó el 26 de enero de 2016